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塘沽胡家园拆迁能带来什么(详细解读)

【导语】:塘沽胡家园拆迁有什么好处?胡家园的条件,比北塘、东疆、临港等同等级区域好得多,最大的优点就在于位置和交通。

  胡家园位于塘沽的西部、海河北岸,与塘沽湾所在的新城镇隔河相望。总面积75.2平方千米,大小将近110个远洋城。总人口13万人,其中外来人口有7.5万人。下辖19个行政村、1个胡北社区居委员会筹备组、10个社区居委会。是地道的城乡结合部。

  风水格局中的钱袋子南窑半岛就在胡家园区域,也就是塘沽湾规划图中的“大事件预留地”,另一个则是炙手可热的响螺湾。人们习惯上的胡家园特指西外环以东,津滨高速以南的区域(包括远洋城)。

  对于这片区域,人们印象中的标签:远洋城、华北陶瓷、滨海客运站、西部新城、津塘公路大货车、外地人、城乡结合、脏乱差等等。这次不是为了黑胡家园,这里确实不温不火许多年了。

  追其原因,也是因为胡家园自身的条件,优点太少,缺点不少。但听说最近有了新动作。

  胡家园优点在哪里?

  对于一个区域来说,首要是位置、交通、规划,其次是配套、教育、医疗。就跟选对象一样,前者是必备项,后者是加分项。客观来说,胡家园的条件,比北塘、东疆、临港等同等级区域好得多,最大的优点就在于位置和交通

  东西走向的京津唐高速、津滨高速、津塘公路,与南北走向的长深高速、西中环快速路、西外环快速路形成了“三横三纵”的道路骨架。京山铁路、津滨轻轨9号线贯穿整个区域。而且,5分钟可达塘沽火车站,轻轨40分钟可到天津站,驾车15分钟到达开发区。

   

  公交102、104等十多条公交线路密集分布,通往滨海新区各地以及市区。另外,滨海长途客运总站30多趟客运大巴,通往周边秦皇岛、张家口、石家庄、沧州、济南、青岛等各大城市。

  说到津塘公路,相信很多人没买远洋城,就是因为津塘公路上呼啸的大车。早晚上下班高峰期,堵车已经是常态。但是最近有个好消息,已经研讨许多年的津塘二线延伸线,已经加入到“十三五”规划中,会直接修到西中环(相应的规划路由还没有标出来),届时二线将会疏解津塘公路的货运压力,相信津塘公路上的大车会少一些。

   

  胡家园缺点在哪?

  配套比较匮乏。日常逛街可以上台面的只有远洋城新开的未来汇。当然,喜欢逛华北陶瓷的话,也能算一个。其他的配套都是小超市、餐馆等,基本满足日常生活购物。但好在交通便利,直奔核心区也可以。

  医疗只能说是凑合。区域内有两家小型医院,其中塘沽中环医院,只能做基础的诊断和治疗。不如新村的第五中心医院,需要的话,驱车20分钟即可到达。塘沽安定医院作为著名的专科医院,大伙儿应该都听说过。

  教育永远是最具争议的话题。远洋城有塘沽一幼塘沽实验学校,以及新童星艺术幼儿园等两所私立幼儿园,有许多买远洋城的朋友是专门冲着学校去的。但入住后发现招生名额少、孩子数量多,完全抢不上。打架上访的事儿没少过,迄今也没有太好的解决方法。另外,西部新城有馨桥园小学塘沽爱心幼儿园,但人们并不是太认可。

  

  人文圈层混杂。胡家园城乡结合部的现状,成为了外来务工人员的集散地。同时,华北陶瓷也为外来务工人员提供了大量就业机会。但不可避免的,不同人群生活习惯的差异,引发的矛盾比比皆是。这个原因也让很多人并不认可胡家园。

  胡家园的现状就这样,这也造成了现在胡家园的价格洼地的现状,那到底价格会低到什么地步?以紧邻的新河街和工人新村为例,2017年近半年的二手房价格如图所示。胡家园相比于新河,房价低大概2-3千;相比工人新村,差距更大,大概低1万左右。

  

  胡家园以后会不会有起色?

  胡家园现在正在进行着新区最大体量的拆迁工程,城市化也好、棚户区改造也好,都是胡家园的发展机会。

  

  那到底有多大体量? 胡家园拆还迁可以分成三部分:

  第一部分是三号还迁区,也就是新塘组团二期,主要是用于三川桥等8个村因为“三煤气”污染的还迁,总人口大约2.3万人左右。按照原塘沽城镇化的政策计算的话,需要的还迁面积在103.5万平米,大概需要还迁房12000套,还迁时间大概在未来一二年完成。

  第二部分是西部新城,也就是新塘组团一期,当年是上过中央电视台的,现在陈圈、善门口两村基本已经入住。

  第三部分就是剩余的南窑半岛等10个村庄的棚户区改造,也会在未来几年完成。

  那么问题来了,胡家园完成区域农村城市化,村民住进楼房之后,拆迁或者征收的土地会怎么处理?

  从整个滨海来看,除去汉沽、大港,建设用地紧缺问题是确实存在的。掰开手指算算,现在开发商都在抢地。除了生态城和新城镇还有土地可以挂牌出让,就只有在胡家园的未来有大片土地。为什么说是未来呢?因为农业用地要完成土地变性,转化为建设用地才能投入使用,这一过程需要漫长的时间来消化。

  有人说,最近银行贷款政策收紧,“房子是用来住的,不是用来炒的”,房地产要完了。的确,从土地供求关系来讲,现阶段偏紧的土地供应,既能保证10%左右的房价增幅,又能保证强劲的经济增速与不俗购买力。短时间内,貌似并不需要那么多土地啊。

  但中国楼市是不折不扣的“政策市”,房价根本不是什么经济问题,而是一个政治问题!每年的“用地供应计划”里,都有一句“具体每年的供地计划,需根据市场实际情况进行编制和调整”的话。当实体经济不景气时,还是需要楼市来拉一把的,这也是过去几年经济发展的经验。

  俗话说,口袋有粮,心里不慌。虽然胡家园后期土地释放速度相对缓慢,但未来的经济带动作用是毋庸置疑的。有了土地,有了房地产,就代表有动力,有了增速,所以这就是胡家园发展的机会。

  胡家园的房子值得买吗?

  有了发展机会,而且是房价洼地,那是不是可以入手了?胡家园,简单来说分成下图的几部分,人群集聚也基本在这几部分:

  

  先说远洋城,卖的价格真心便宜。6月份开盘的8期最后三栋楼,9500元/平被抢购一空,当月滨海新房均价 11650 元/平。连限价房欣嘉园二期都9000元/平,直接倒手赚差价都划算。

  细算起来,从07-16年,远洋城房价也是几度起伏,房价最高时达到13000左右,最低时7000左右。之所以一直口碑不好,根本原因就是体量太大,整整8期,建筑密度大,人口集聚度高,服务无法达到十全十美。

  

  小产权房在塘沽有很多,在胡家园主要是集中在欣美园、馨盛园、馨顺园这一片,住户多是老塘沽人或租房的外地人。小产权房是指农民集资建房,从房屋交易规则来看,小产权房没有产权证,交易无法完成过户,所以不建议购房者买。但在塘沽也许有特例,具体可以问问房管局。

  旭辉澜郡,最早是2012、2013年的时候,相比于同时期的远洋城,旭辉的口碑确实不错,虽然位置比较偏,交通不便,但户型和小区环境都还不错,不靠近津塘公路,比远洋城安静许多。

  最后是三号还迁区和西部新城,这两个都是胡家园的村民还迁房。建设标准也是按照商品房建设,质量应该没有问题。至于说还迁房是否入市,还需要你们自己关注。

  从上面看,现状就是,继6月份远洋城上市之后,胡家园无新房可买,只能考虑二手房。

  总体来说,胡家园房子的性价比还是很高的。房价远低于相邻的片区,而且交通便利,无论去开发区还是市区都很方便。如果需要高级别的文化、娱乐、大型购物等需求,到塘沽中心城区也算便利。虽然现在还有各种各样的不方便,但相对较低的二手房价,很适合生活要求不高、购房预算较少的刚需置业。

  再者,“十三五”规划纲要中,也对胡家园发展提出了要求。相信随着开发建设,胡家园片区也会走向成熟完善,追上其他片区的步伐。

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